Του Ιωάννη Ρεβύθη, Προέδρου Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, Οικονομολόγου – Εκτιμητή Ακινήτων
Το 2018 θα είναι η χρονιά που θα ορίσει τη νέα πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων. Τόσο στις μισθωτικές όσο και στις αγοραίες αξίες, μια νέα βάση αξιών έχει ήδη αρχίσει να φαίνεται και να παρουσιάζει σημαντικές ευκαιρίες για τους επενδυτές. Παρ’ όλα αυτά, όμως, μένουν ακόμη πολλά να γίνουν, ειδικά στο μέτωπο της απλοποίησης της φορολογικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, αλλά και ως προς τη μείωση της φορολογίας των ακινήτων. Η μείωση των αντικειμενικών αξιών κρίνεται επιβεβλημένη.
Αναμένοντας από τους εκτιμητές του Υπουργείου Οικονομικών να δώσουν τις καινούριες τιμές ζώνης θα πρέπει να έχουν αλλάξει πολλές τοποθετήσεις ζωνών, οι συντελεστές που αφορούν τα εμπορικά ακίνητα και οι διάφοροι συντελεστές που επηρεάζουν τις τιμές διότι εδώ και 8 χρόνια λόγω της μεγάλης ύφεσης στην αγορά έχουν αλλάξει πολλά δεδομένα.
Θα αποτελέσει μεγάλο λάθος της κυβέρνησης να αυξήσει σήμερα τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων διότι θα αυξηθούν άμεσα όλοι οι άμεσοι και έμμεσοι φόροι που αφορούν τα ακίνητα (δημοτικά τέλη, φόροι γονικής παροχής, δωρεάς, αύξηση των τεκμηρίων διαβίωσης κ.α.).
Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα αποφέρει διαστρέβλωση στην αγορά με αύξηση των ενοικίων αλλά και την αύξηση των ζητούμενων τιμών από τους πωλητές. Επίσης, θα είναι επόμενο η κυβέρνηση να μην θελήσει να αυξήσει τις τιμές στις λαϊκές γειτονιές λόγω του πολιτικού κόστους και έτσι θα μετακυλήσει τις αυξήσεις στα μεσαία και ακριβά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα και ιδιαίτερα στις παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές και στις εντός και εκτός σχεδίου περιοχές.
Τέλος, η κυβέρνηση δεν θα μπορέσει να αλλάξει τα δεδομένα της φορολογίας, ειδικά του ΕΝΦΙΑ που έχει μνημονιακή υποχρέωση κάθε χρόνο 3,5 δις και όπου τα έσοδα από άλλες φορολογικές πηγές αντί να αυξάνονται μειώνονται με αποτέλεσμα το βάρος να επωμίζονται για άλλη μια φορά οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
Μετά από οκτώ συνεχή έτη απαξίωσης της ελληνικής κτηματαγοράς, από τις αρχές του 2017 παρατηρείται βελτίωση των βασικών μακροοικονομικών δεικτών, που δεν έμεινε άγνωστη στους δυνητικούς ξένους και εγχώριους επενδυτές.
Ομοίως, οι αξίες των ακινήτων, ακολουθώντας στενά την ύφεση της οικονομίας, έχουν παρουσιάσει μείωση, σε όλα τα είδη ακινήτων, μεσοσταθμικά της τάξης του 55%. Το 2017 είναι η πρώτη χρονιά που καταγράφεται σταθεροποίηση της πτωτικής τάσης των μισθωτικών και αγοραίων αξιών, αλλά και η διαμόρφωση μιας νέας βάσης αξιών σε ορισμένες περιοχές και ορισμένα είδη ακινήτων.
Aς ελπίσουμε ότι σύντομα η αγορά θα περάσει και στην επόμενη φάση, αυτήν της επανόδου σε μια ανοδική καμπή, προκειμένου να μειωθεί το μέγεθος των τεράστιων απωλειών που έχουν καταγραφεί τα τελευταία χρόνια.
Καθοριστικός παράγοντας για τις μελλοντικές εξελίξεις στην κτηματαγορά είναι ασφαλώς και η στάση που θα υιοθετήσει η κυβέρνηση. Στην σημερινή κατάσταση που βρίσκεται η κτηματαγορά είναι πολύ πιθανό να λειτουργήσει σαν καταλύτης για να μπούμε σε τροχιά βελτίωσης και να συνεχίσουν οι δείκτες να κινούνται ανοδικά.
Η πρόκληση είναι συνεπώς μεγάλη, και η κυβέρνηση θα πρέπει να λάβει τα απαραίτητα μέτρα και φαίνεται πως προσπαθεί να δρομολογήσει αλλαγές που θα επιτρέψουν στον κλάδο των ακινήτων να ανακάμψει και στους ξένους επενδυτές (ιδιώτες και θεσμικούς) να αποφασίσουν να επενδύσουν δυναμικά στη χώρα μας. Γιατί η Ελλάδα μας είναι μοναδική! Έχουμε τις καλύτερες παραλίες στον κόσμο, καταπληκτικά νησιά, εξαιρετικό μεσογειακό κλίμα, τον καθαρότερο ουρανό και αμέριστη φιλοξενία.
Μεγάλο πόλο έλξης μεμονωμένων επενδυτών από το εξωτερικό αλλά και εταιρειών έχουν τα ελληνικά νησιά με δημοφιλέστερους προορισμούς τα νησιά που διαθέτουν διεθνή αεροδρόμια και αυτά που έχουν τουριστικές υποδομές όπως μαρίνες, πολυτελή ξενοδοχεία και υπηρεσίες υψηλού επιπέδου.
Ήδη διάφορες σημαντικές πρωτοβουλίες και κινήσεις με τη μορφή νόμων και ρυθμίσεων, όπως ο νόμος “Fast Track” που επιτρέπει σε αξιόλογες επενδύσεις να ξεπεράσουν σύντομα υπερβολικές γραφειοκρατίες, ή ο Νέος Επενδυτικός Νόμος για τη στήριξη των ιδιωτικών επενδύσεων, την οικονομική ανάπτυξη και την περιφερειακή συνοχή, ο οποίος ψηφίστηκε από τη Βουλή, αποτελούν σοβαρές ενδείξεις της δέσμευσης της κυβέρνησης να στηρίξει το real estate και να προσελκύσει ξένα επενδυτικά κεφάλαια όπως επίσης μείωση του φόρου μεταβίβασης για αγορά ακινήτων από εταιρείες ή φυσικά πρόσωπα από το 10% στο 3% και μια καινοτόμα ιδέα που ως Πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κτηματομεσιτών Ελλάδος μαζί με το Διοικητικό Συμβούλιο είχαμε ζητήσει για όσους κατοίκους δεν είναι μέλη της Ε.Ε. και αγοράσουν ακίνητο άνω των 250.000€ να παίρνουν άδεια παραμονής για τους ίδιους και την οικογένειά τους για όσο χρονικό διάστημα έχουν στην ιδιοκτησία τους το ακίνητο.
Σήμερα οι αγοραστές ακινήτων είναι πολύ περισσότεροι από πέρυσι, ενώ οι πωλητές (ιδιώτες και developers) άρχισαν να ανταποκρίνονται κάνοντας σημαντικές εκπτώσεις (σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων). Η αλλαγή στάσης των τραπεζών, που επανακάμπτουν δυναμικά αλλά προσεκτικά, σε συνδυασμό με την αποκλιμάκωση των επιτοκίων βελτίωσαν κάπως το κλίμα στην αγορά. Σε μεγάλο βαθμό, η πολιτική που θα ακολουθήσουν οι τράπεζες αναμένεται καθοριστική για τη διαμόρφωση της αγοράς τους προσεχείς μήνες.
Δεδομένου ότι διανύουμε το όγδοο έτος ύφεσης, με τους όγκους αγοραπωλησιών ακινήτων (κατοικίες και επαγγελματικά), να κινούνται σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα και την προσφορά να αυξάνεται έναντι της ζήτησης, είμαστε σίγουροι ότι από εδώ και πέρα θα παρουσιαστούν σημαντικές αγοραστικές ευκαιρίες για όσους διαθέτουν τα απαραίτητα κεφάλαια.
Πιστεύω πως η ελληνική κτηματαγορά αποτελεί μια πάρα πολύ ενδιαφέρουσα επιλογή για όποιον ενδιαφέρεται να επενδύσει σε ακίνητα (κάθε είδους) και στα ελληνικά νησιά σε μια πανέμορφη, ηλιόλουστη, ευρωπαϊκή χώρα, με ιστορία, πολιτισμό αλλά και με ιδιαίτερες δυνατότητες και προοπτικές.
